Was Mieter und Vermieter über die DSGVO wissen müssen.

Julius S. Schoor
3 min.

Nicht nur in Universitäts- und Großstädten sind der Wohnungsmarkt und die Preisspirale (nach oben) in Bewegung. Nachdem in der letzen Zeit viel über die sog. Mietpreisbremse gesprochen wurde, müssen Vermieter – gewerblich wie auch privat – seit spätestens 25. Mai 2018 konkrete Umsetzungsmaßnahmen aufgrund der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) berücksichtigen. Doch auch Mieter betreffen datenschutzrechtliche Neuerungen auf dem (manchmal steinigen) Weg vom Wohnungs- oder Hausexposé bis hin zur Mietvertragsunterschrift.
Die DSGVO für Mieter und Vermieter.

Anwendungsbereich der DSGVO

Zunächst ist festzustellen, dass sich das Spielfeld zwischen Vermieter und Mieter im Anwendungsbereich der DSGVO befindet, denn es werden in jeder Phase des (vor-) vertraglichen Mietverhältnisses – also von der ersten Kontaktaufnahme beginnend – personenbezogene Daten des potenziellen Mieters durch den Vermieter erhoben und verarbeitet.

Die Grundprinzipien der DSGVO gelten auch für den Vermieter

Ein wichtiger Grundsatz ist die Datenminimierung. Der Vermieter darf bereits beim ersten Kontakt nur die personenbezogenen Daten des Mieters erheben, die zur Abwicklung des (späteren) Mietvertrags relevant sind (vgl. Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO). Darunter fallen Name, Anschrift und Bankverbindung der neuen Mietpartei.
Ein weiterer Grundsatz liegt in der Zweckbindung. Die Datenverarbeitung darf also nur bei legitimem und eindeutigem Zweck erfolgen. Ein solcher ist bei Vermietern bei der Vertragsanbahnung, beim Abschluss des Mietvertrages und zur Durchführung des Vertrages sowie zur Abrechnung der Betriebskosten regelmäßig zu bejahen.
Letztlich ist auf den Grundsatz der Speicherbegrenzung hinzuweisen. Grundsätzlich muss der Vermieter mit dem Ende des Mietvertrages und nach Auszahlung der Kaution sowie der Betriebskostenabrechnung alle Mieterdaten löschen. Zu beachten sind in diesem Zusammenhang jedoch gesetzliche Verjährungsfristen. Bei Mietverhältnissen sind diese mit sechs Monaten (vgl. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB) im Verhältnis zur Regelverjährung von drei Jahren (§ 195 BGB) allerdings relativ kurz.

Phasen und Umfang der zulässigen Datenerhebung für den Vermieter

Aus Vermieterperspektive ergeben sich für die Erhebung personenbezogener Mieterdaten in den verschiedenen Phasen – vom ersten Interessenten bis zum Vertragsabschluss – auch unterschiedliche Befugnisse für den Umfang einer zulässigen Datenerhebung.

Phase 1: „Der Mietinteressent“

Im „Bewerbungsverfahren“ um eine Wohnung dürfen Vermieter regelmäßig nur allgemeine Kontaktinformationen des potentiellen Mieters in Erfahrung bringen: Name, Anschrift und Telefonnummer sowie E-Mail-Adresse. Zulässig wären ebenfalls die Einsichtnahme des Personalausweises zum Zweck der Identitätsüberprüfung und eines Wohnberechtigungsscheins, sofern ein solcher benötigt wird. Die Forderung nach einer Personalausweiskopie ist unzulässig. Auch eine Mieterselbstauskunft muss der Interessent wenn überhaupt erst ausfüllen, wenn nach erfolgter Wohnungsbesichtigung ernsthaftes Interesse seitens des Mieters an der Wohnung besteht.

Phase 2: „Die Wohnungsbewerbung“

Haben mehrere Mietinteressenten ihr Interesse an der Wohnung angezeigt, bedarf es einer Entscheidung des Vermieters, wer die Wohnungszusage erhalten soll. In dieser Phase ist es dem Vermieter gestattet, weitere personenbezogene Daten zu erheben. Hierzu zählen Bonitätsauskünfte (in aller Regel von der Schufa), das monatliche Nettoeinkommen, die Anzahl der einziehenden Personen sowie ein Hinweis über beabsichtigte Haustierhaltung.
Unzulässig sind dabei regelmäßig Fragen zu höchstpersönlichen Daten wie nach dem Familienstand, Schwangerschaft, Verwandtschaftsverhältnis zu zum Haushalt gehörender Kinder, mögliche Mietrückstände, Angaben zum derzeitiger Vermieter, Dauer der beruflichen Beschäftigung, ausgeübter Beruf, derzeitiger Arbeitgeber, Religionszugehörigkeit, ethnische Herkunft, Zugehörigkeit zu einer Gewerkschaft, Partei oder die Mitgliedschaft eines Mietervereins, sexuelle und/oder politische Orientierung, Gesundheitsdaten, Haftbefehle, Vorstrafen, Hobbies (zum Beispiel das Spielen von Musikinstrumenten) sowie Angaben zu Rauchgewohnheiten.
Schließlich sind die Daten unterlegener Mietinteressenten seitens des Vermieters – aufgrund der Zweckerfüllung – unverzüglich zu löschen.

Phase 3: „Der Mietvertragsabschluss“

Gestattet ist die Erhebung von Daten, die für die Ausübung des Vertragsverhältnisses erforderlich sind. Dazu können vor allem auch die Kontoverbindungen des Mieters sowie Bürgschaftsverträge mit Privatpersonen oder Banken zählen. Nach dem Grundsatz der Datenminimierung werden wohl folgende Daten nicht mehr verlangt werden können: eine Kopie des Personalausweises (nur noch Einsichtnahme), Kontoauszug, Lohn- und Gehaltsbescheinigung, Leistungsbescheid, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Vormieterbescheinigung.
Hat der Vermieter einen Mieter gefunden, so ist der Zweck „Mieterauswahl“ entfallen und erhobene Daten zur Mieterauswahl sind zu löschen. Hierunter fallen beispielsweise die Selbstauskunft des Mieters sowie seine Bonitätsangaben. Alle Daten, die nicht mehr zur Vertragsdurchführung notwendig sind, müssen vom Vermieter gelöscht werden.

Phase 4: „Kündigung / Auflösung des Mietverhältnisses“

Nach Beendigung des Mietvertrages müssen alle personenbezogenen Daten des Mieters gelöscht werden, es sei denn, sie werden für die Auszahlung der Kaution oder der Betriebskostenabrechnung benötigt. Spätestens mit der Abrechnung der Betriebskosten und dem Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist bedarf es der Löschung aller Mieterdaten, soweit eine Speicherung darüberhinaus nicht gerechtfertigt ist (zum Beispiel bei steuerlichen Verpflichtungen oder konkreten Rechtsverteidigungsinteressen).

Fazit

Die dargestellten Änderungen bilden nur einen Ausschnitt der Neuerungen, an die sich Vermieter (und Mieter) halten müssen. Zur „Wahrheit“ (wenn es so etwas gibt) gehört aber auch, dass das Ungleichgewicht zwischen Vermietern und Mietern durch die DSGVO nicht beseitigt wird. Wenn Sie sich auf eine Wohnung bewerben, werden Sie durch rechtliche Belehrungen des zukünftigen Vermieters und die (zulässige) Zurückbehaltung von personenbezogenen Daten sicher keine „Bonuspunkte“ sammeln. Aber ein freundlicher Hinweis auf die geltende Gesetzeslage ist Ihr gutes Recht, welches Sie nutzen sollten. Insbesondere nach dem Abschluss des Mietvertrages – dann gibt es nichts mehr zu verlieren.

 

Welche Erfahrungen haben Sie auf dem Wohnungsmarkt mit der DSGVO gemacht?

Ich bin echt gespannt.

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Titelbild (CCO Public Domain)

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Über den Autor

Mein Name ist Julius S. Schoor. Ich bin Rechtsanwalt und spezialisiert auf IT-Vertragsrecht. Seit 2011 bin ich als Datenschutzbeauftragter TÜV-zertifiziert und bereits für mehrere Unternehmen als solcher offiziell bestellt.

1 Kommentar

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  • Ich bin aktuell auf der Suche nach einer Wohnung (seit dezember 2017) und habe noch keine.

    Ich stecke die ganze zeit in der Zwickmühle da ich selber mich für Datenschutzrechte einsetze, DSGVO geschult bin und die DSGVO auch persönlich für eine gute Sache halte.

    Die Realität auf dem Wohnungsmarkt ist aber Bitter. Nicht nur dass selbst von großen unternehmen Auskünfte noch vor einer Besichtigung verlangt werden, nein diese Auskünfte schlagen teilweise dem Fass den Boden aus.

    Hier wird regelmäßig gegen altes und neues BDSG und der DSGVO verstoßen. Von Missachtung der Gleichbehandlungsgrundsätzen, Korruption und regelmäßiger Diskriminierung in verschiedenen Formen will ich gar nicht anfangen zu schreiben.

    Es ist eine Sauerei was sich Vermieter und Markler bei Wohnungsnot erlauben. Ich wäre dafür hier einmal wirklich knallhart durchzuwischen nur leider kommen die Aufsichtsbehörden nicht mehr hinterher.

    Ich bin Softwareentwickler und daher mehr als Vertraut mit den Technischen Gegebenheiten. Mir kraust es zu wissen das sensible Daten in unverschlüsselten Postfächern liegen. In ungeschützten Exceltabellen auf irgendwelchen schlecht geschützten Cloud Servern (Dropbox, OneDrive etc….) [Schlecht gesichert aufgrund schlecht gewählter Passwörter]. Ich mache mir ernsthaft sorgen darüber weil ich weis was man mit den Daten alles anstellen kann wenn sie mal in die Falschen Hände geraten. Glauben sie mir, technisch unversierte Menschen können sich nicht mal ansatzweise vorstellen was alles passieren kann.

    Fakt ist ich stehe zwischen den Stühlen, möchte Recht und Gerechtigkeit einfordern,nicht nur für mich sondern auch für andere, auf der anderen Seite wenn ich nicht alles mit mir machen lasse werde ich niemals eine Wohnung finden weil andere Menschen bereitwillig alles Angeben und mitmachen was man ihnen Sagt. Es ist unfair das man benachteiligt wird wenn man sich an Gesetze und Rechte halten will. Es ist bitter das ich nur eine chance auf eine Wohnung habe wenn ich gegenüber Fremden blank ziehen muss (Datentechnisch).

    Aus mir spricht die Verzweiflung.

    Grüße eines Berufseinsteigers der in München eine bezahlbare Wohnung sucht.

    Gallimathias 2 Wochen ago Reply


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